Die optimierte Abschreibung (AfA) bei Immobilienerwerb in Deutschland maximiert steuerliche Vorteile, indem nur der abschreibbare Gebäudewert erhöht wird – Grund und Boden sind nicht abschreibbar. Kernstrategien umfassen eine präzise Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag sowie Gutachten zur Nutzungsverkürzung.

1. Grund und Boden vom Gebäude trennen

Im Kaufvertrag muss der Kaufpreis explizit zwischen nicht abschreibbarem Grund/Boden (z. B. 20 %) und abschreibbarem Gebäudeanteil (z. B. 80 %) aufgeteilt werden, um den AfA-Betrag zu maximieren. Diese Aufteilung erfolgt vor dem Notartermin, idealerweise mit BMF-Tool oder Gutachten begründet, da das Finanzamt sonst pauschale Werte ansetzt. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer fließen anteilig in den Gebäudewert ein und erhöhen die Abschreibungsgrundlage.

2. Nutzungsdauergutachten erstellen lassen

Ein Sachverständigengutachten kann die standardmäßige Nutzungsdauer (50 Jahre bei 2 % AfA für Wohnimmobilien nach 1924) verkürzen, z. B. auf 25 Jahre für 4 % AfA bei älteren Gebäuden. Der Gutachter bewertet Zustand, Baujahr und Sanierungsbedarf vor Ort, was die jährliche Abschreibung steigert und Steuern aus Mieteinnahmen senkt. Dies lohnt sich besonders bei Bestandsimmobilien vor 2000 und wird vom Finanzamt akzeptiert, wenn plausibel dokumentiert.

3. 15 %-Grenze bei Modernisierungen umgehen

Innerhalb der ersten drei Jahre nach wirtschaftlichem Eigentumsübergang dürfen Modernisierungen 15 % des Gebäudewerts nicht überschreiten, sonst zählen sie als anschaffungsnahe Kosten und werden nur über die AfA verteilt. Lassen Sie den Verkäufer mitmachen: Legen Sie im Notarvertrag den Besitzübergang (Nutzen, Lasten) später als Kaufpreiszahlung fest, um Renovierungen davor als sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand zu qualifizieren. So bleibt der volle AfA-Effekt erhalten, ohne die Grenze zu triggern.