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Afa Immobilien Rechner 2026

Berechnen Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie in Sekunden. Für alle vier AfA-Arten, inklusive vollständiger Jahrestabelle und steuerlichem Hintergrundwissen.

Aktualisiert: 2026 · § 7 EStG

📋 Inhaltsverzeichnis
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    Was ist die AfA bei Immobilien?

    AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die steuerlich anerkannte Wertminderung eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Während Grundstücke sich nach Ansicht des Gesetzgebers nicht abnutzen und daher nicht abgeschrieben werden können, verlieren Gebäude mit der Zeit an Substanz – und dieser Wertverlust darf steuerlich geltend gemacht werden.

    Als Vermieter oder Gewerbetreibender mit Immobilienbesitz mindern AfA-Beträge Ihre steuerpflichtigen Einkünfte und senken damit direkt Ihre Steuerlast. Je nach Steuersatz kann das über die Laufzeit erhebliche Beträge ausmachen.

    💡 Praxis-Beispiel

    Kaufpreis einer Eigentumswohnung: 400.000 €. Davon entfallen 80.000 € auf das Grundstück. Die Bemessungsgrundlage für die AfA beträgt 320.000 €. Bei linearer AfA (2 %) ergibt das eine jährliche Abschreibung in Höhe von 6.400 € Steuerersparnis und  bei 42 % Spitzensteuersatz entspricht das rund 2.688 € weniger Steuern pro Jahr.

    Rechtsgrundlage

    Die Regelungen zur AfA finden sich in § 7 Einkommensteuergesetz (EStG). Für Gebäude gelten die Absätze 4 und 5, für erhöhte Abschreibungen bei Denkmalschutz und Sanierungsgebieten die §§ 7h und 7i EStG.

    Wichtige Begriffe einfach erklärt

    Bevor Sie den Rechner nutzen, helfen diese Definitionen dabei, alle Eingabefelder richtig zu verstehen und typische Fehler bei der Berechnung zu vermeiden.

    AfA – Absetzung für Abnutzung
    § 7 EStG
    Der steuerliche Begriff für Abschreibung. Er bezeichnet den jährlichen Betrag, um den Sie den Wert eines Gebäudes steuerlich mindern dürfen. Dieser Betrag wird von Ihren Mieteinnahmen abgezogen und reduziert so Ihre Steuerlast. Wichtig: Nur Gebäude sind abschreibbar, nicht das Grundstück.
    Bemessungsgrundlage

    Die Basis, auf die der AfA-Satz angewendet wird. Sie ergibt sich aus dem Kaufpreis abzüglich des Grundstücksanteils (und ggf. abzüglich separat bewerteter Inventargegenstände). Faustregel: In Großstädten entfallen oft 20–40 % des Kaufpreises auf das Grundstück.

    Grundstücksanteil

    Der Teil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfällt. Grundstücke unterliegen keiner Abnutzung und dürfen daher steuerlich nicht abgeschrieben werden. Die Aufteilung muss sachgerecht erfolgen – anhand von Bodenrichtwerten oder der BMF-Arbeitshilfe. Tipp: Lassen Sie diese Aufteilung von Ihrer Kanzlei prüfen, da das Finanzamt sie kritisch bewertet.

    AfA-Satz
    Der prozentuale Anteil der Bemessungsgrundlage, der jährlich abgeschrieben werden darf. Er richtet sich nach Baujahr und Nutzungsart: 2 % für Bestandsgebäude (Bj. 1925–2022), 2,5 % für Altbauten vor 1925, 3 % für Neubauten ab 2023 und Betriebsgebäude.
    Nutzungsdauer
    Die steuerlich angenommene Lebensdauer eines Gebäudes. Sie ergibt sich rechnerisch als Kehrwert des AfA-Satzes: Bei 2 % sind das 50 Jahre, bei 3 % ca. 33 Jahre. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann per Sachverständigengutachten nachgewiesen und steuerlich geltend gemacht werden.
    Restbuchwert
    Der steuerliche Restwert des Gebäudes nach Abzug aller bisherigen AfA-Beträge. Er startet bei der Bemessungsgrundlage und sinkt jedes Jahr um den AfA-Betrag. Relevant beim Verkauf: Je niedriger der Restbuchwert, desto höher der steuerliche Veräußerungsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist.
    Grenzsteuersatz
    Der Steuersatz, mit dem Ihr letzter Euro Einkommen besteuert wird. Er bestimmt, wie viel Sie durch die AfA tatsächlich sparen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet 1.000 € AfA eine reale Steuerersparnis von 420 €. Hinweis: Ihr persönlicher Grenzsteuersatz ist Ihrem Steuerbescheid zu entnehmen.
    Anschaffungsnebenkosten

    Kosten, die beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbucheintrag (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision. Diese Kosten erhöhen anteilig die Bemessungsgrundlage und sind damit ebenfalls abschreibbar.

    Lineare AfA
    § 7 Abs. 4

    Die Standardmethode: Der gleiche Betrag wird jedes Jahr abgeschrieben. Einfach, planbar und für die meisten Vermietungssituationen die richtige Wahl. Der Betrag bleibt über die gesamte Nutzungsdauer konstant.

    Degressive AfA
    § 7 Abs. 5a

    Der Abschreibungsbetrag sinkt jedes Jahr, weil er auf den jeweils verbleibenden Restbuchwert (nicht auf die ursprüngliche Bemessungsgrundlage) angewendet wird. Höhere Beträge in den Anfangsjahren, sinkende Beträge im Verlauf. Gilt seit 2024 nur für qualifizierte Neubauten (Bauantrag ab Oktober 2023).

    Denkmalschutz-AfA
    § 7i EStG

    Erhöhte Abschreibung auf Modernisierungskosten bei denkmalgeschützten Gebäuden. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde. Zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA können die Sanierungskosten mit bis zu 9 % pro Jahr abgeschrieben werden.

    Sanierungsgebiet-AfA
    § 7h EStG

    Identische Förderung wie beim Denkmalschutz, jedoch für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen und auch ohne Denkmalstatus. Die Bescheinigung wird von der zuständigen Gemeinde ausgestellt.

    📌 Die vier AfA-Arten im Vergleich
    📐 Lineare AfA

    Standard für alle Vermietungsobjekte. Gleichmäßig, planbar, keine Sondervoraussetzungen.

    2 % – 3 % p.a.
    📉 Degressive AfA

    Nur für Neubauten ab Okt. 2023. Mehr Abzug in frühen Jahren, ideal für Investoren mit hohem Steuersatz.

    5 % degressiv p.a.
    🏛 Denkmalschutz-AfA

    Für denkmalgeschützte Objekte. Erhöhte AfA auf Modernisierungskosten, Bescheinigung erforderlich.

    9 % + 7 % auf Modernisierung
    🔨 Sanierungsgebiet-AfA

    Für Objekte in Sanierungsgebieten. Gleiche Sätze wie Denkmal, Gemeindebescheinigung nötig.

    9 % + 7 % auf Sanierungskosten

    So nutzen Sie den Afa Immobilien Rechner – Schritt für Schritt

    Der Rechner ist in vier Tabs aufgeteilt – je einen pro AfA-Art. Wählen Sie zunächst die für Ihre Situation passende Methode und folgen Sie dann diesen Schritten:

    Richtige AfA-Art wählen

    Handelt es sich um ein normales Mietobjekt? → Lineare AfA. Neubau mit Baugenehmigung ab Oktober 2023? → Degressive AfA. Denkmalgeschütztes Gebäude? → Denkmalschutz-Tab. Lage im Sanierungsgebiet (Gemeindebescheinigung vorhanden)? → Sanierungsgebiet-Tab.

    Gesamtkaufpreis eingeben

    Tragen Sie den vollständigen Kaufpreis aus dem Kaufvertrag ein – also inklusive des Grundstücksanteils, aber vor Abzug der Nebenkosten. Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) werden anteilig auf Gebäude und Grundstück verteilt und erhöhen die Bemessungsgrundlage.

    Grundstücksanteil ermitteln und eintragen

    Das ist der wichtigste und fehleranfälligste Schritt. Als Orientierung dienen die Bodenrichtwerte Ihrer Gemeinde (abrufbar unter boris.niedersachsen.de oder dem jeweiligen Landesportal) oder die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. In Städten wie München oder Hamburg kann der Grundstücksanteil bis zu 60–70 % des Kaufpreises betragen.

    Baujahr und Nutzungsart auswählen

    Das Baujahr bestimmt den AfA-Satz. Bei Gebäuden mit unbekanntem Baujahr hilft ein Blick ins Grundbuch, die Teilungserklärung oder die Bauakte beim zuständigen Baurechtsamt. Die Nutzungsart (privat/betrieblich) beeinflusst bei einigen AfA-Arten die anwendbaren Sätze.

    Grenzsteuersatz eintragen (optional, aber empfohlen)

    Mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz berechnet der Rechner Ihre tatsächliche jährliche Steuerersparnis in Euro. Den Grenzsteuersatz finden Sie in Ihrem letzten Steuerbescheid oder können ihn mit Ihrem Steuerberater abstimmen. Für den Spitzensteuersatz gilt derzeit 42 % (ab ca. 66.000 € z.v.E.) bzw. 45 % (Reichensteuer).

    Ergebnis lesen und Jahrestabelle auswerten

    Nach dem Klick auf „AfA berechnen" erscheinen die Kerndaten (Jahres-AfA, monatliche AfA, Steuerersparnis) sowie eine vollständige Jahrestabelle mit dem Restbuchwert für jedes Jahr. Die Tabelle ist scrollbar und zeigt den gesamten Abschreibungsverlauf – nützlich für Ihre langfristige Steuerplanung.

    🖨 Tipp: Ergebnisse sichern

    Sie können diese Seite über die Druckfunktion Ihres Browsers (Strg+P / Cmd+P) als PDF speichern. Die Jahrestabelle und alle Ergebnisse werden druckoptimiert dargestellt. Alternativ nehmen Sie die Werte als Grundlage für das Gespräch mit Ihrer Kanzlei.

    🧮 AfA-Rechner – alle 4 Arten

    Wählen Sie die gewünschte AfA-Methode und tragen Sie Ihre Werte ein. Die Berechnung erfolgt sofort, ohne dass persönliche Daten übertragen werden.

    📊 Ihr Ergebnis – Lineare AfA
    📊 Ihr Ergebnis – Degressive AfA (5 %)
    📊 Ihr Ergebnis – Denkmalschutz-AfA
    📊 Ihr Ergebnis – Sanierungsgebiet-AfA

    Individuelle AfA-Strategie gewünscht?

    Jede Immobilieninvestition ist anders. Unsere Kanzlei prüft Ihre konkrete Situation, ermittelt die optimale Abschreibungsstrategie und berücksichtigt alle steuerlichen Stellschrauben – von der Kaufpreisaufteilung bis zur Wahl der richtigen AfA-Methode.

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    ⚠️ Rechtlicher Hinweis: Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Steuergesetze und deren Anwendung können im Einzelfall abweichen. Lassen Sie Ihre persönliche Situation von einem Steuerberater prüfen.

    ⚠ Hinweis: Dieser Rechner dient der ersten Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die tatsächliche AfA hängt von individuellen Faktoren ab, die Ihr Steuerberater berücksichtigt.

    Lineare AfA – die häufigste Methode

    Die lineare Abschreibung verteilt den Wertverlust gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer. Der jährliche AfA-Betrag bleibt konstant, was die Steuerplanung besonders einfach und planbar macht.

    Aktuelle AfA-Sätze (§ 7 Abs. 4 EStG)

    Baujahr / Nutzungsart AfA-Satz Nutzungsdauer Rechtsgrundlage
    Neubau ab 2023 (Wohngebäude) 3,0 % 33 Jahre § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG n.F.
    Baujahr 1925–2022 2,0 % 50 Jahre § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG
    Baujahr vor 1925 2,5 % 40 Jahre § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG
    Betriebliche Immobilien 3,0 % 33 Jahre § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG

    Wichtige Änderung 2023:

    Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurde der Satz für neue Wohngebäude (Fertigstellung ab 01.01.2023) von 2 % auf3 % angehoben. Für Bestandsgebäude bleibt es bei 2 %.

    Formel

    Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz
    Bemessungsgrundlage = Gesamtkaufpreis − Grundstücksanteil − (ggf. Inventar)

    Degressive AfA – seit 2023 wieder möglich

    Die degressive Abschreibung ermöglicht höhere Abzüge in den ersten Jahren und sinkende Beträge im Zeitverlauf. Sie wurde durch das Wachstumschancengesetz 2024 für bestimmte Neubauten wieder eingeführt.

    Voraussetzungen

    Anwendbar nur auf Wohngebäude, bei denen der Bauantrag nach dem 30.09.2023 gestellt wurde oder die nach dem 31.12.2023 angeschafft wurden. Der Satz beträgt 5 % degressiv auf den Restbuchwert.

    Wechsel zur linearen AfA

    Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich (§ 7 Abs. 3 EStG). Der optimale Zeitpunkt ist erreicht, wenn der lineare AfA-Betrag (Restbuchwert ÷ Restnutzungsdauer) den degressiven Betrag übersteigt. Unser Rechner zeigt den optimalen Wechselzeitpunkt automatisch an.

    💡 Strategie-Tipp:

    Die degressive AfA bietet insbesondere für Investoren mit hohem Grenzsteuersatz in der Anfangsphase deutliche Liquiditätsvorteile. Sprechen Sie uns gern auf eine optimierte Abschreibungsstrategie an.

    Denkmalschutz-AfA (§ 7i EStG)

    Investitionen in denkmalgeschützte Gebäude werden steuerlich besonders gefördert. Neben der regulären Gebäude-AfA können die Modernisierungs- und Sanierungskosten erhöht abgeschrieben werden.

    Nutzung Satz Dauer Gesamt
    Vermietung – Phase 1 9 % 8 Jahre 72 %
    Vermietung – Phase 2 7 % 4 Jahre 28 %
    Selbstnutzung 9 % 10 Jahre 90 %

    ⚠ Voraussetzung:

    Die erhöhte AfA setzt eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde voraus. Maßnahmen, die vor Erteilung der Bescheinigung begonnen wurden, können steuerlich ausgeschlossen sein. Bitte klären Sie dies vorab mit Ihrer Kanzlei.

    Sanierungsgebiet-AfA (§ 7h EStG)

    In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen gelten dieselben erhöhten AfA-Sätze wie beim Denkmalschutz – allerdings bezogen auf die Sanierungskosten, nicht zwingend auf ein Denkmal.

    Abgrenzung zu § 7i EStG

    Während § 7i EStG ausschließlich auf denkmalgeschützte Objekte abstellt, reicht für § 7h EStG die Lage im Sanierungsgebiet. Die Bescheinigung stellt die Gemeinde aus (nicht die Denkmalbehörde). Beide Regelungen können nicht gleichzeitig auf dieselben Kosten angewendet werden.

    Die Bemessungsgrundlage richtig berechnen

    Ein häufiger Fehler ist die falsche Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück. Die Finanzverwaltung erkennt grundsätzlich vertragliche Aufteilungen an, solange sie nicht wirtschaftlich unangemessen sind.

    Anerkannte Methoden

    Als Orientierung dient das „Sachwertverfahren“ oder die Verhältnismethode anhand von Bodenrichtwerten. Das BMF stellt eine kostenfreie Arbeitshilfe zur Aufteilung bereit, die Finanzämter als Prüfmaßstab heranziehen.

    Was gehört zur Bemessungsgrundlage?

    Position Abschreibbar? Hinweis
    Gebäudeanteil am Kaufpreis ✅ Ja Kern der Bemessungsgrundlage
    Grundstücksanteil ❌ Nein Keine Abnutzung laut EStG
    Anschaffungsnebenkosten ✅ Ja (anteilig) Notar, Grunderwerbsteuer, Makler
    Inventar / Einbauküche ✅ Separat Eigene kürzere Nutzungsdauer (10 J.)
    Finanzierungskosten ❌ Nein Werbungskosten, nicht AfA

    Häufige Fragen zur Immobilien-AfA

    Nein. Die reguläre AfA nach § 7 EStG steht nur für Immobilien zur Verfügung, die zur Erzielung von Einkünften genutzt werden – also vermietet oder betrieblich eingesetzt werden. Eine Ausnahme gilt für Denkmal-AfA und Sanierungsgebiets-AfA, die auch bei Selbstnutzung als Sonderausgaben abzugsfähig sind (§§ 10f, 10g EStG).
    Nach Ablauf der steuerlichen Nutzungsdauer sind keine weiteren AfA-Beträge mehr möglich, auch wenn das Gebäude wirtschaftlich noch funktionsfähig ist. Sanierungsmaßnahmen können jedoch zu nachträglichen Herstellungskosten führen, die wieder abgeschrieben werden dürfen.
    Im Jahr der Anschaffung wird die AfA zeitanteilig gewährt – gerechnet ab dem Monat der Anschaffung. Kaufen Sie ein Gebäude im Oktober, erhalten Sie nur 3/12 des Jahresbetrags. Unser Rechner berücksichtigt dies automatisch bei der Jahrestabelle.
    Ja, nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden – wenn der Steuerpflichtige dies durch ein Gutachten nachweist. Die Hürden hierfür wurden durch Rechtsprechung des BFH zuletzt präzisiert: Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ist erforderlich. Sprechen Sie uns hierzu gern an.
    Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgehen (z. B. Dachausbau, Anbau, wesentliche Erweiterung), führen zu nachträglichen Herstellungskosten. Diese werden als separater Abschreibungsblock über die verbleibende Restnutzungsdauer oder – nach neuer Rechtslage – über die volle Nutzungsdauer abgeschrieben, je nach Zeitpunkt der Fertigstellung.
    Die geltend gemachten AfA-Beträge mindern den steuerlichen Buchwert. Beim Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) erhöht sich dadurch der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn. Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn für Privatpersonen steuerfrei – unabhängig von der bisher geltend gemachten AfA.
     

    Individuelle AfA-Strategie gewünscht?

    Jede Immobilieninvestition ist anders. Unsere Kanzlei prüft Ihre konkrete Situation, ermittelt die optimale Abschreibungsstrategie und berücksichtigt alle steuerlichen Stellschrauben – von der Kaufpreisaufteilung bis zur Wahl der richtigen AfA-Methode.

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    Steuerkanzlei Rosenmeyer und Kollegen

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